しろありNo.167

26/73

22Termite Journal 2017.1 No.167ることから, 既存住宅の除却や, 住宅用途以外への有効活用が進まなければ, 2033年の総住宅数は約7,100万戸へと増大し, 空き家数は約2,150万戸, 空き家率は30.2%に上昇すると予測されている３）。３. 建物状況調査（インスペクション）3.1 インスペクション・ガイドライン策定の背景・目的　国土交通省から既存住宅インスペクション・ガイドライン４）が平成25年６月に公表されている。これによると, 策定の背景・目的として, 消費者の中古住宅に対する品質等に対する不安から中古住宅売買時のインスペクション・サービスへのニーズの高まりがある。インスペクションは中古住宅の売買時のほか, リフォーム実施時, 新築住宅入居時など様々な時点で利用されている。しかしながら, 現場で検査等を行う者の専門知識, 実務経験等の技術力や検査の範囲・基準等が事業者によって異なるなど民間事業者が実施するインスペクションというサービスが様々であることから, 中古住宅売買時の利用を前提とした基礎的なインスペクションに関して, 共通して実施することが望ましい事項がガイドラインとして取りまとめられている。インスペクションに対する共通認識の形成・普及の促進, 適正なインスペクションの誘導がその目的となっている（図５）。3.2 インスペクション・ガイドラインのポイント　既存住宅現況検査の内容は, 売買の対象となる住宅について, 基礎, 外壁等の住宅の部位毎に生じているひび割れ, 欠損といった劣化事象及び不具合事象（以下「劣化事象等」という。）の状況を, 目視を中心とした非破壊調査により把握し, その調査・検査結果を依頼主に対し報告することである。　検査項目として, 以下の劣化事象等の有無を確認する。　①　構造耐力上の安全性に問題の可能性が高いもの　　　（例）蟻害, 腐朽・腐食や傾斜, 躯体のひび割れ・欠損等　②　雨漏り・水漏れが発生している, 又は発生する可能性が高いもの　③　設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの　　　（例）給排水管の漏れや詰まり等　検査方法は目視, 計測を中心とする非破壊によるものとし, 原則, 破壊検査は実施しない。さらに, 検査対象の範囲は現場で足場等を組むことなく, 歩行その他の通常の手段により移動できる範囲, 戸建住宅における小屋裏や床下については, 小屋裏点検口や床下点検口から目視可能な範囲, 共同住宅においては, 専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲となっている。これらの現況検査はいわゆる一次的なインスペクションといわれるもので, 既存住宅の構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとする基礎的なインスペクションであり, 中古住宅売買時の建物検査や住宅取得後の維持管理時の定期的な点検等がこれに当たる。　別途業務となるが, 足場等を組んで実施する屋根等の検査や, 蟻害や腐朽・腐食等の有無を可能な限り確認するため小屋裏点検口や床下点検口から進入して実施する検査については, 依頼主の意向等に応じて検査対象とすることが考えられる。また, 門, 塀, 擁壁等の住宅の敷地内に存する工作物や車庫等についても, 依頼主の意向等に応じて検査対象とすることが考えられる。　破壊検査を含めた詳細調査を行い, 劣化事象の生じている範囲の確定や不具合の原因を総合的に判断し, 不具合個所を修繕しようとするものは二次的なインスペクションと呼ばれ, 住宅の耐震診断等はこれに当たる。この他, 中古住宅を購入するなどしてリフォームを行って性能を向上させるために, リフォーム前後で実施する性能向上インスペクションなどがある。　実際に現場で検査を行もの（検査人）には, 住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識, 検 査の実施方法や判定に関する知識と経験が求められる。この場合, 住宅の建築に関する一定の資格を有していることや実務経験を有していることは必要な能力を有しているかどうかの一つの目安になると考えられる。○ 住宅の生産過程（施工）に関わる国家資格と実務経験を一定程度有していると考えられるものの組合せとしては次のものが挙げられる。　　・建築士 ………………… 住宅の設計, 工事監理　　・建築施工管理技士 …… 住宅の工事管理○ 検査の具体的方法に関する知識や劣化事象等への該当性を確認する能力等の習得に資する実務経験と考えられるものの例としては次のものが挙げられる。（例）・既存住宅の住宅性能評価における現況検査　　・既存住宅売買瑕疵保険における現況検査　　・フラット35（中古住宅）に係る適合証明業務　　・共同住宅に係る建築基準法に基づく定期点検・報告に係る業務　　・住宅のアフターサービス等としての定期的な点検　　・住宅リフォーム工事の施工（事前調査を伴うもの）